Kredyt mieszkaniowy PLN - CHF?

tensor1 - 15 Wrz 2003, 07:40

Ponieważ w sobotę i niedziele były jakieś awarie powtarzam post wysłany w
piątek. Przepraszam wszytkich tych, którzy już go przeczytall

Mimo, że temat był już wielokrotnie omawiany postanowiłem zrobić dość staranną
symulację.
Dane liczbowe:
***************
Wielkość kredytu: 100.000 PLN
Okres kredytowania : 10 lat
Oprocentowanie kredytu w PLN: 6,62%
Oprocentowanie kredytu w CHF: 3,00%
Kurs kupna CHF w dniu 12.09.2003 : 2,7937
Kurs sprzedaży CHF w dniu 12.09.2003 : 2,9077
Roczny wzrost kursu sprzedaży CHF: 5,00%
****************
Dalsze założenia:
1. Oprocentowanie kredytów w PLN i CHF będzie stałe przez 10 lat. Jest to
założenie nie korzystne dla PLN ponieważ z bardzo dużym prawdopodobieństwem
oprocentowanie w PLN będzie spadać a w CHF nie lub bardzo mało. Oprocentowanie
w PLN odpowiada aktualnemu oprocentowaniu w KB przy wkładzie własnym od 5% do
40% a oprocentowanie CHF w wysokości 3% jest jednym z mniejszych na rynku.

2. Kursy kupna i sprzedaży obowiązujące w PKOBP

3. Założyłem że przez pierwszy rok od udzielenia kredytu kurs sprzedaży CHF nie
zmienia się. Następnie po roku wzrasta o 5% i taki kurs obowiązuje przez cały
drugi rok. Z kolei po drugim roku kurs sprzedaży CHF znowu wzrasta o 5% i
obowiązuje przez cały trzeci rok i tak dalej. Skąd wziąłem te 5%? Analizując w
money.pl kursy CHF w długoletnim przedziale (np. od 1995 roku) można zauważyć
taki właśnie wzrost. Oczywiście charakter zmian jest oscylacyjny ale po
uśrednieniu  odpowiada to mniej więcej mojemu założeniu.

4. Kredyt jest spłacany równymi ratami kapitałowymi.

WYNIKI
Kredyt w PLN
Łączne raty kapitałowe - 100.000,00 PLN
Łączne raty odsetkowe  - 33.375,83 PLN
RAZEM -  133.375,83 PLN
Kredyt w CHF
Łączne raty kapitałowe - 130.911,47 PLN
Łączne raty odsetkowe  - 18.225,83 PLN
RAZEM -  149.137,30 PLN
*****************************************
RÓŻNICA na korzyść kredytu w PLN :  15.761 PLN.
*****************************************

Dodatkowe wyniki symulacji
1. RÓŻNICA się zeruje gdy roczny wzrost kursu sprzedaży CHF jest poniżej 2,48%.
Oznacza to, że kredyt w CHF na 10 lat staje się opłacalny gdy
a) oprocentowanie w PLN przez całe 10 lat będzie nie mniejsze niż 6,62%
b) oprocentowanie w CHF przez całe 10 lat będzie nie większe niż 3%
c) roczny wzrost kursu w CHF będzie nie większy niż 2,5%.
Moje uwagi: Założenie a) a przede wszystkim c) jest nie realne. Nie wyobrażam
sobie aby kurs CHF tak mało rósł ani żeby oprocentowanie w PLN nie spadło

2. RÓŻNICA przy okresie kredytowania 5 lat i 25 lat wynosi odpowiednio 6.630
PLN i 49.194 PLN - oczywiście na korzyść PLN.

Uwagi ogólne:
1. Zdaję sobie sprawę, że około 2008-2010 roku wprowadzimy EURO i dlatego tą
analizę trzeba by robić tylko do tego roku. Wynik jednak będzie bardzo podobny.
Jak ktoś jest tym zainteresowany to chętnie podejmę dyskusję i przedstawię
stosowne symulacje w rodzaju: biorę kredyt na 25 lat i jaka będzie sytuacja po
5-7 latach w przypadku kredytu w PLN i CHF.

REASUMUJĄC
************************
Z bardzo dużym prawdopodobieństwem można stwierdzić, iż kredyt w CHF jest mniej
opłacalny niż kredyt w PLN
************************

Pozdrowienia Tensor1

tensor1 - 15 Wrz 2003, 07:45

w sobotę. Przepraszam wszytkich tych, którzy już go przeczytall

Tak jak pisałem w pierwszym poście moja symulacja nie uwzględniała, że
wprowadzimy EURO. Mówi się, że nastąpi to w latach 2008-2010. Przyjmijmy więc,
że nastąpi to w 2009, czyli za 6 lat. Teraz sprawa rocznego wzrostu kursu CHF.
Analizując różne okresy w money.pl otrzymamy, że
- od 1 stycznia 1995 (9 lat) wzrost o 50%
- od 1 stycznia 1997 (7 lat) wzrost o 33%
- od 1 stycznia 1999 (5 lat) wzrost o 17%
- od 1 stycznia 2001 (3 lata) wzrost o 15%
- od 1 stycznia 2002 (2 lata) wzrost o 20%
Takie nie regularne wzrosty wynikają z dużej oscylacji kursu. Jednakże z dużym
prawdopodobieństwem można założyć, że wzrost ten w ciągu roku waha od 3% do 5%.
Przyjmijmy jednak ostrożnie, że tylko w granicach 3%-4% a nawet załóżmy, że
tylko 3%. Dalej rozważmy LIBOR3M CHF. Jest on aktualnie na poziomie 0,26% a
więc nie ma już praktycznie co spadać, czyli jest bardzo mało prawdopodobne aby
oprocentowanie kredytów w CHF (aktualnie na poziomie 3%) spadło. Załóżmy więc,
że przez te 6 lat będzie stałe (jeżeli wzrośnie to kredyt w CHF stanie się
mniej opłacalny - co oczywiste). Inna sytuacja jest z WIBORem. Aktualnie jest
on na poziomie trochę powyżej 5% i ma tendencję spadkową. Myślę, że nie
popełnimy dużego błędu gdy założymy, że po 6 latach będzie on na poziomie 4%.

Reasumując zakładamy:
Dane liczbowe:
***************
Wielkość kredytu: 100.000 PLN
Okres kredytowania : 25 lat
Aktualne oprocentowanie kredytu w PLN: 6,62%
Oprocentowanie kredytu w PLN w 2009  : 5,62%
Stałe oprocentowanie kredytu w CHF: 3,00%
Kurs kupna CHF w dniu 12.09.2003 : 2,7937
Kurs sprzedaży CHF w dniu 12.09.2003 : 2,9077
Roczny wzrost kursu sprzedaży CHF: 3,00% - odpowiada to kursowi w 2009 na
poziomie 3,3708
****************
Rozważam kredyt na 25 lat ponieważ ten okres jest bardziej typowy dla kredytów
mieszkaniowych niż 10 lat (jak przyjmowałem w pierwszym poście); skrócenie
kredytu do 10 lat nie zmienia w sposób zasadniczy dalszych wniosków.

WYNIKI - STAN po 6 latach
Kredyt w PLN
Łączne raty kapitałowe - 24.000 PLN
Łączne raty odsetkowe  - 32.466 PLN
Pozostały kapitał      - 76.000 PLN
RAZEM -  132.466 PLN
Kredyt w CHF
Łączne raty kapitałowe - 26.929 PLN
Łączne raty odsetkowe  - 17.737 PLN
Pozostały kapitał      - 91.700 PLN
RAZEM -  136.366 PLN
*****************************************
RÓŻNICA na korzyść kredytu w PLN :  3.900 PLN.
*****************************************

Rozważmy teraz jeszcze kilka innych wariantów:

1. Roczny wzrost kursu sprzedaży CHF: 4,00% - odpowiada to kursowi w 2009 na
poziomie 3,5377. RÓŻNICA wynosi 9.552 PLN
2. Aktualne oprocentowanie kredytu w PLN 6,12% (tak jest w KB jeżeli wkład
własny jest powyżej 40%), wtedy w 2009 - 5,12% oraz roczny wzrost kursu
sprzedaży CHF: 3%. RÓŻNICA wynosi 6.549 PLN
3. Aktualne oprocentowanie kredytu w PLN 6,12% oraz roczny wzrost kursu
sprzedaży CHF: 4%. RÓŻNICA wynosi 12.201 PLN

I teraz najważniejsze. Przy aktualnym oprocentowaniu kredytu w PLN 6,12% i
oprocentowaniu 5,12% w 2009r. RÓŻNICA JEST RÓWNA ZERO, jeżeli

****************************
Roczny wzrost kursu sprzedaży CHF będzie wynosił TYLKO 1,8%, co oznacza, że
kurs ten w 2009 będzie wynosił 3,1790.
****************************
WNIOSKI
Z powyższej analizy wynika, że nie opłaca się kredyt w CHF jeżeli np.:
- roczny wzrost kursu sprzedaży CHF będzie co najmniej na poziomie 1,8% (3,1790
w 2009r)
- Oprocentowanie kredyty w PLN spadnie co najmniej z 6,12% do 5,12% w 2009
- Oprocentowanie kredytu w CHF będzie co najmniej na poziomie 3%.
Czy te trzy powyższe założenia są realne. Ja uważam, że jak najbardziej, ale
mogę się mylić. Proszę o dyskusję, tylko nie zarzucajcie mi, że
naciągam "założenia aby otrzymać wiadomą tezę". Te wyliczenia to czysta
matematyka i nie można się na nią obrażać. Powiem więcej z mojej analizy
wynika, że raczej zysku nie będzie a może być strata i to duża. Dlatego też
jeszcze raz radzę

****** Zapomnijmy o kredytach w CHF ********

Pozdrowienia Tensor1

tensor1 - 15 Wrz 2003, 08:35

Wszystkie wyniki, ktore przedstawiłem w ostatnich dwóch postach dotyczą spłaty
kredytu w równych ratach kapitałowych. Ponieważ były pytania a jak to się
zachowuje, gdy równe są łączne raty (kapitałowa i odsetkowa), to ponizej podaje
stosowne liczby.

 Dane liczbowe:
 ***************
 Wielkość kredytu: 100.000 PLN
 Okres kredytowania : 25 lat
 Aktualne oprocentowanie kredytu w PLN: 6,62%
 Oprocentowanie kredytu w PLN w 2009  : 5,62%
 Stałe oprocentowanie kredytu w CHF: 3,00%
 Kurs kupna CHF w dniu 12.09.2003 : 2,7937
 Kurs sprzedaży CHF w dniu 12.09.2003 : 2,9077
 Roczny wzrost kursu sprzedaży CHF: 3,00% - odpowiada to kursowi w 2009 na
 poziomie 3,3708
 ****************

 WYNIKI - STAN po 6 latach
 Kredyt w PLN
 Łączne raty kapitałowe - 12.335 PLN
 Łączne raty odsetkowe  - 34.701 PLN
 Pozostały kapitał      - 87.664 PLN
 RAZEM -  134.701 PLN
 Kredyt w CHF
 Łączne raty kapitałowe - 19.870 PLN
 Łączne raty odsetkowe  - 18.440 PLN
 Pozostały kapitał      - 99.345 PLN
 RAZEM -  137.656 PLN
 *****************************************
 RÓŻNICA na korzyść kredytu w PLN :  2.955 PLN.
 *****************************************

 Rozważmy teraz jeszcze kilka innych wariantów:

 1. Roczny wzrost kursu sprzedaży CHF: 4,00% - odpowiada to kursowi w 2009 na
 poziomie 3,5377. RÓŻNICA wynosi 8.847 PLN
 2. Aktualne oprocentowanie kredytu w PLN 6,12% (tak jest w KB jeżeli wkład
 własny jest powyżej 40%), wtedy w 2009 - 5,12% oraz roczny wzrost kursu
 sprzedaży CHF: 3%. RÓŻNICA wynosi 5.925 PLN
 3. Aktualne oprocentowanie kredytu w PLN 6,12% oraz roczny wzrost kursu
 sprzedaży CHF: 4%. RÓŻNICA wynosi 11.817 PLN

 I teraz najważniejsze. Przy aktualnym oprocentowaniu kredytu w PLN 6,12% i
 oprocentowaniu 5,12% w 2009r. RÓŻNICA JEST RÓWNA ZERO, jeżeli

 ****************************
 Roczny wzrost kursu sprzedaży CHF będzie wynosił TYLKO 1,96%, co oznacza, że
 kurs ten w 2009 będzie wynosił 3,2040.
 ****************************

Wnioski
Porównując dwa sposoby spłat, widać że zmiana sposobu (jak już wcześniej
wspominałem) nie wpływa radykalnie na wyniki. Zauważmy, tylko tyle, że nie
opłaca się kredyt w CHF, gdy
1.(raty kapitałowe równe) roczny wzrost kursu sprzedaży CHF będzie co najmniej
na poziomie 1,80% (3,1790 w 2009r)
2.(łączne raty równe) roczny wzrost kursu sprzedaży CHF będzie co najmniej na
poziomie 1,96% (3,2040 w 2009r)

Pozdrowienia Tenso1

Michał 'Amra' Macierzyński - 15 Wrz 2003, 08:52

Tensorku - nam wszystko dziala, nie musisz wysylac tego po 3 razy :)

exxon - 15 Wrz 2003, 08:53

Co jesli stopy pojda do gory?
Jesli ma byc ozywienie to stopy pojda do gory,
dlatego tez nei wierze w trwaly spadek stop w Polsce
Skoro tak to poco przeplacac % kredytow?

Co jesli uda ci sie przewidziec ruch na walucie?
Ktos kto bral w USD zarobil sporo
a efekt % kredytu wyszlo mu "ujemne" ;)

Poza tym walute kredytu zmienia sie co kilka lat
w zaleznosci od "mody" na walute ;)

PZDR

Exxon

tensor1 - 15 Wrz 2003, 09:10

Jeżeli WIBOR3M pójdzie istotnie w górę zaś kurs sprzedaży CHF sie utrzyma to
OCZYWIŚCIE, że nie mam racji. Ja w to jednak nie wierzę.

Taka moda może Cię trochę kosztować (prowizja)a czasami nawet zmiana banku
(wtedy wpisy do hipoteki). Ta zmiana banku może byc potrzebna bo z reguły nie
ma banku, którego oferta we wszystkich walutach była by bardzo atrakcyjna.

Zwróć jeszcze uwage na to, większość banków przelicza walute1 na PLN a
następnie PLN na walute2. Zapewniam Cię, że na tym przeliczeniu nie wyjdziesz
najlepiej.

Pozdrowienia Tensor1

Robert - 15 Wrz 2003, 09:14

To sa 3 rozne posty, Amra.
P.S. Wstydz sie ;)

rk - 15 Wrz 2003, 09:43

  Otóż to, tu tkwi sedno sprawy, swoją wiarę sprzedajesz na grupie jako
  wiedzę...

Tomek - 15 Wrz 2003, 10:02

Jeśli już to sprzedaje wiarę jako wiarę - są konkretne założenia i
konkretne obliczenia, z którymi można się zgadzać lub nie. Do uznania
tych założeń za błędne przydałyby się jakieś konkretne kontrargumenty...
A może te argumenty są objęte jakąś bliżej nieokreśloną tajemnicą?

Tomek

rk - 15 Wrz 2003, 11:16

  Nie są, wystarczy przejrzeć posty..., ale proszę bardzo krótki pokaz
  względności argumentów tensora:
- od 15.09.1995 wzrost o 39,75%  (wg tensora 50%)
- od 15.09.1996 wzrost o 26,77%
- od 15.09.1997 wzrost o 20,63% (wg tensora 33%)
- od 15.09.1998 wzrost o 10,68%
- od 15.09.1999 wzrost o 6,15%  (wg tensora 17%)
- od 15.09.2000 wzrost o 12,32%
- od 15.09.2001 wzrost o 10,85% (wg tensora 15%)
- od 15.09.2002 wzrost o 2,52%   (wg tensora 20%)

Opierałem się o dane z money.pl i każdy może to sobie sprawdzić.  

  Wykres dewaluacji PLN względem CHF wygląda więc mniej więcej tak:

1995 ****************
1996 ***********
1997 ********
1998 ****
1999 **
2000 *****
2001 ****
2002 *

i dla pełniejszego oglądu wykres inflacji w Polsce:

1995 ***********
1996 ********
1997 ******
1998 *****
1999 ***
2000 ****
2001 **
2002 *
2003 * (prognoza)

  Jak to się ma do argumentacji tensora niech sobie każdy odpowie sam...

tensor1 - 15 Wrz 2003, 13:20

Po prostu nie mam słów. Albo nie przeczytałeś moich postów dokładnie albo ....

Ja podawałem zawsze od
**************************
1 stycznia 1995, 1997 itd.
**************************
Co więcej mówiłem o dużej oscylacji.

Tensor1

Charczenko - 15 Wrz 2003, 15:17

Tensor

Czy mógłbyś podać wzór na podstawie którego wyliczasz część odsetkową raty
kredytu? Chciałbym wykonać swoją symulację spłat:) Aktualnie zastanawiam się
mocno nad PLN vs CHF i muszę przyznać że ostatnie wieści dochodzące z obozu
BPH coraz mocniej przeważają szalę na korzyść CHF. Według stron BPH
promocyjne oprocentowanie w CHF wynosi od 1,8% - według TOiP
(http://www.bphpbk.pl/f.php?i=707&om=menu_main) oprocentowanie kredytu w CHF
wynosi od 1,82%. Realnie rzecz biorąc przy normalnym 20% wkładzie własnym
możliwe powinno być uzyskanie oprocentowania rzędu 2,5%.

Pozdrowienia
Charczenko

Piotr Gralak - 15 Wrz 2003, 17:07

z 10 stron (...)

RATUNKU!!!
Moj drogi!
Gotow jestem publicznie przyznac, ze TYLKO ZLOTOWY KREDYT HPOTECZNY W
KREDYT BANKU JEST GODNY UWAGI A WSZYSTKO INNE TO GOWNO pod warunkiem,
ze obiecasz zamilknac na ten temat. To co, deal?

PG

WaSyL - 15 Wrz 2003, 19:39

teoria teoria a praktyka sobie. wzialem kredyt hipotezny. W PLN placilbym co _miesiac_ ponad 1000PLN, w CHF place mniej niz 700PLN.

rk - 16 Wrz 2003, 04:19

  świadomie ustaliłem inną datę - czyżby ta data nie mieściła się w twojej
  teorii? Tak naprawdę gdyby przyjąć jeszcze inną różnica byłaby dużo
  korzystniejsza dla CHF - ja wziąłem po prostu bieżącą.

  A ja mówię o tendencji zbieżnej z inflacją i chyba jestem dużo bliższy
  prawdy, nieprawdaż?

Darek - 16 Wrz 2003, 05:59

Kolego gdybys czytal posty to doszedlbys do wniosku ze tak moze byc tylko do
czasu.
Oprocentowanie w PLN na pewno jeszcze troche spadnie a z kursami roznie to
moze byc. Wiec ciesz sie poki mozesz.
Przyszlosc pokaze.

teoria teoria a praktyka sobie. wzialem kredyt hipotezny. W PLN placilbym co
_miesiac_ ponad 1000PLN, w CHF place mniej niz 700PLN.

WaSyL - 16 Wrz 2003, 08:17

I wlasnie to robie. Nie zyje za 10 lat tylko teraz. a 30% roznica w racie to
sporo.

Jak pokaze to zmienie walute kredytu bezprowizyjnie.

Darek - 16 Wrz 2003, 08:51

Jak sie zorientujesz ze trzeba przewalutowac to juz bedzie musztarda po
obiedzie. A z ta 30% roznica w racie to przesadziles. Do jakiego
oprocentowania w PLN ty porownujesz?

Grzegorz Chlodzinski - 16 Wrz 2003, 09:32

Np. dla nastepujacych parametrow:
Kredyt 120 tys zl, rata odsetkowa dla 6% w PLN to 600 zl/m, dla 3% CHF 300
zl/m.
Latwo dobrac taki okres kredytowania, zeby cos takiego podobnego wyszlo (25
lat).
Ja rowniez mam kredyt w CHF i rowniez jestem bardzo zadowolony.
Jedyna moja obawa, to grozba kryzysu walutowego w perspektywie najblizszych
2-3 lat.
Ale w takim przypadku to nawet kredyt z zlotowkach nie uchroni przed
duzymi stratami.

Pozdrowienia,
Grzegorz Chlodzinski

iskierka - 16 Wrz 2003, 09:45

co _miesiac_ ponad 1000PLN, w CHF place mniej niz 700PLN.

Masz rację, ale niższa rata teraz, może się odbić wyższą w przyszłości.

W wielu punktach zgadzam się z tensorem, oprócz jednego. Tensor opiera się
na całkowitym koszcie kredytu liczonym tylko jako suma zapłaconych odsetek
przez cały okres, a nie bierze pod uwagę kiedy te odsetki są płacone.

Podejście tensora jest podobne do stwierdzenia, że mając 2 kredyty
(krótkoterminowe)
opisane niżej korzystniejszy jest ten pierwszy. A oto kredyty:

chcemy kupić przedmiot o wartości 1000 zł

kredyt pierwszy:
spłata: 1 miesiąc 100 PLN - dostajemy kupowany przedmiot
             3 miesiąc 100 PLN
             4 miesiąc 100 PLN
             5 miesiąc 100 PLN
             6 miesiąc 100 PLN
             7 miesiąc 100 PLN
             8 miesiąc 100 PLN
             9 miesiąc 100 PLN
             10 miesiąc 100 PLN
             11 miesiąc 100 PLN
ogółem: spłacony kapitał: 1000 PLN odsetki100 PLN

kredyt drugi:
spłata: 1 miesiąc     46 PLN                 - dostajemy kupowany przedmiot
             2 miesiąc     56 PLN
             3 miesiąc     66 PLN
             4 miesiąc     76 PLN
             5 miesiąc     86 PLN
             6 miesiąc     100 PLN
             7 miesiąc     116 PLN
             8 miesiąc     126 PLN
             9 miesiąc     136 PLN
             10 miesiąc     146 PLN
             11 miesiąc     156 PLN
ogółem: spłacony kapitał: 1000 PLN, odsetki 110 PLN

Dla lepszego zobrazowania można wziąć pod uwagę jeszcze trzeci kredyt:

kupowany przedmiot dostajemy jak w poprzednich przypadkach na początku,
przez pierwsze 10 miesiący nie płacimy nic
w 11 miesiącu płacimy 1150 PLN;

Jeżeli ktokolwiek uważa, że kredyt pierwszy jest najkorzystniejszy to się
grubo myli. W rzeczywistości kredyt 1 ma rzeczywistą roczną stopę
oprocentowania ok. 19,5%, kredyt drugi ok 18%, a kredyt ostatni niespełna
15%.

Wiem, że proporcje są inne, i wcale nie uważam, że kredyt w frankach jest
korzystniejszy, ale radziłabym tensorowi uwzględnić w jego obliczeniach,
również to, że ze względu na wzrost ceny franka tak naprawdę raty spłacane w
złotówkach są rosnące (przy ratach równych w frankach), a to nieco zmienia
obraz sytuacji i powoduje, że wyliczenie ogólnego poziomu odsetek to nie
wszystko.

Serdecznie pozdrawiam

Iwona

exxon - 16 Wrz 2003, 10:36

Dokladnie jedynym wyjscie w przypadku kryzysu walutowego jest
kredyt staly w PLN ale przed dewaluacja ;)

tensor1 - 16 Wrz 2003, 13:15

 Tensor

Część odsetkową kredytu w i-tej racie (i=1,2,..,n) liczy się następująco:

1. stałe raty kapitałowe

rata kapitałowa       RK(i) = K/n
rata odsetkowa        RO(i) = K(i)*e/1200
rata łączna           RŁ(i) = RK(i) + RO(i)
gdzie
K(i) - kapitał pozostający do spłaty (przed ratą i); K(i) = K(i-1)-K/n
K  - kapitał początkowy; K(0)=K
n  - okres kredytowania (w miesiącach),
e - oprocentowanie kredytu (w %).

2. stałe raty łączne

rata łączna         RŁ(i) = A
rata odsetkowa      RO(i) = K(i)*e/1200
rata kapitałowa     RK(i) = A - RO(i)

gdzie
A    - stała rata łączna (najlepiej wyznaczyć za pomocą funkcji PMT z Excela)
K(i) - kapitał pozostający do spłaty (przed ratą i); K(i) = K(i-1)- RK(i-1)

Podałem Ci wzory rekurencyjne, które bardzo łatwo zaprogramować w Excelu.

Te 1,8% dla CHF jest to oprocentowanie promocyjne, które pewno będzie
obowiązywać przez rok a potem Ci dowalą. Radzę Ci nie korzystać z żadnych
promocji. Jeżeli decydujesz się na CHF to bierz Tam gdzie NIE MA PROMOCJI.
(na pewno nie w KB - tam jest najdrożej)

Pozdrowienia Tensor1

tensor1 - 16 Wrz 2003, 13:20

Szanowny Kolego,
Odpowiedzi udzieliłem w nowym wątku "Wzrost kursów CHF  w okresie 1995-2003".
Bardzo zapraszam do dyskusji i konstruktywnej krytyki.
Z szacunkiem Tensor1

tensor1 - 16 Wrz 2003, 15:00

Tak proporcja rzeczywiście może występować na początku spłaty. A co będzie gdy
kurs CHF wzrośnie. Jego wzrost nie musi nastąpić jednocześnie ze wzrostem
WIBOR3M a wręcz odwrotnie.
Tensor1

Michał 'Amra' Macierzyński - 16 Wrz 2003, 15:12

Do wladzy dojdzie Andrju Lepper :)

Karol - 16 Wrz 2003, 16:44

Piotrze,

"Spokojny sen nie rowna sie wiekszy zysk. Gdyby wszyscy stosowali sie
do twojej zasady nie istanialaby zadna gielda papierow wartosciowych
na swiecie, ani rynek walutowy ani jeszcze pare innych rynkow. Jeden
woli zaplacic wiecej za bezpieczenstwo, drugi woli zaryzykowac i na
tym zarobic (albo stracic - na tym polega ryzyko). Prosze nie odmawiac
tym drugim prawa do brania kredytow walutowych."

Pozdrawiam,
Karol

Grzegorz - 16 Wrz 2003, 16:56

Użytkownik "Michał 'Amra' Macierzyński"

to wtedy nadejdzie pora na opuszczenie tego kraju... :)

Grzegorz

Grzegorz Chlodzinski - 17 Wrz 2003, 04:33

Oczywiscie masz racje. Chcialem tylko pokazac, ze roznica pomiedzy 3 a 6
procent przy
wiekszych kwotach kredytu moze miec bardzo duzy wplyw na wielkosc raty
(poczatkowo).
Co do wahan kursow lub wskaznikow - taki jest urok brania kredytow.
Oczywiscie wzrost kursu
jest aktualnie duzo bardziej prawdopodobny, niz wzrost WIBORU - ale tylko
przy
niewiekich wahaniach. Glaltowny wzrost kursu (odplyw kapitalu) na pewno
spowoduje
takze wzrost WIBORU.
Interesujace dla mnie byloby natomiast znalezenie optymalnej formy
zadluzenia sie.
Tzn. aktualnie oczywiscie na dzisiaj branie kredytu w CHF jest bardziej
oplacalne
w krotkiej perspektywie czasu. Wiadomo, ze powiedzmy za 3-4 lata bardziej
oplacalne
bedzie posiadania kredytu w PLN. I pytanie: kiedy nalezy przewalutowac CHF
na PLN
(biorac pod uwage wzrost kursu, roznice kupna/sprzedazy oraz spadek WIBOR)
tak, aby
jak najmniej wydac?

Pozdrowienia,
Grzegorz Chlodzinski

McMac - 17 Wrz 2003, 04:35

Chwila. Pobawilem sie kalkulatorem na expanderze, i wyszlo mi ze roznica w racie
pomiedzy kredytem (120.000 na 20 lat, raty stale) 6% a 3% nie przekracza 20%. A
do tego trzeba jeszcze dodac roznice pomiedzy kursem wyplaty kredytu a kursem
splacania.
Cos gosciu przesadzil z tymi 1000zl vs 700zl...

--
 - Maciej Kulawik ----------------

James - 17 Wrz 2003, 05:40

Wcale nie przesadzil - ja mam w kredycie w CHF rate 800, ta sama kwota w PLN
to  1400...
James

Iskierka - 17 Wrz 2003, 07:23

co _miesiac_ ponad 1000PLN, w CHF place mniej niz 700PLN.

Masz rację, ale niższa rata teraz, może się odbić wyższą w przyszłości.

W wielu punktach zgadzam się z tensorem, oprócz jednego. Tensor opiera się
na całkowitym koszcie kredytu liczonym tylko jako suma zapłaconych odsetek
przez cały okres, a nie bierze pod uwagę kiedy te odsetki są płacone.

Podejście tensora jest podobne do stwierdzenia, że mając 2 kredyty
(krótkoterminowe)
opisane niżej korzystniejszy jest ten pierwszy. A oto kredyty:

chcemy kupić przedmiot o wartości 1000 zł

kredyt pierwszy:
spłata: 1 miesiąc 100 PLN - dostajemy kupowany przedmiot
             3 miesiąc 100 PLN
             4 miesiąc 100 PLN
             5 miesiąc 100 PLN
             6 miesiąc 100 PLN
             7 miesiąc 100 PLN
             8 miesiąc 100 PLN
             9 miesiąc 100 PLN
             10 miesiąc 100 PLN
             11 miesiąc 100 PLN
ogółem: spłacony kapitał: 1000 PLN odsetki100 PLN

kredyt drugi:
spłata: 1 miesiąc     46 PLN                 - dostajemy kupowany przedmiot
             2 miesiąc     56 PLN
             3 miesiąc     66 PLN
             4 miesiąc     76 PLN
             5 miesiąc     86 PLN
             6 miesiąc     100 PLN
             7 miesiąc     116 PLN
             8 miesiąc     126 PLN
             9 miesiąc     136 PLN
             10 miesiąc     146 PLN
             11 miesiąc     156 PLN
ogółem: spłacony kapitał: 1000 PLN, odsetki 110 PLN

Dla lepszego zobrazowania można wziąć pod uwagę jeszcze trzeci kredyt:

kupowany przedmiot dostajemy jak w poprzednich przypadkach na początku,
przez pierwsze 10 miesiący nie płacimy nic
w 11 miesiącu płacimy 1150 PLN;

Jeżeli ktokolwiek uważa, że kredyt pierwszy jest najkorzystniejszy to się
grubo myli. W rzeczywistości kredyt 1 ma rzeczywistą roczną stopę
oprocentowania ok. 19,5%, kredyt drugi ok 18%, a kredyt ostatni niespełna
15%.

Wiem, że proporcje są inne, i wcale nie uważam, że kredyt w frankach jest
korzystniejszy, ale radziłabym tensorowi uwzględnić w jego obliczeniach,
również to, że ze względu na wzrost ceny franka tak naprawdę raty spłacane w
złotówkach są rosnące (przy ratach równych w frankach), a to nieco zmienia
obraz sytuacji i powoduje, że wyliczenie ogólnego poziomu odsetek to nie
wszystko.

Serdecznie pozdrawiam

Iwona

tensor1 - 17 Wrz 2003, 08:30

Gościu nie przesadził poniewaź mówił tylko o racie odsetowej nie uwzględniając
raty kredytowej. Tensor1

tensor1 - 17 Wrz 2003, 09:00

Moja rada jest następująca. Wyznacz harmonogram spłat (np. w Excelu) dla
kredytu w PLN, o takiej wysokosci ile dostałeś złotówek biorąc kredyt w CHF.
Przyjmij oprocentownie kredytu w PLN na poziomie WIBOR3M+1% (jeżeli wkład był
większy niż 40% oraz WIBOR3M+1,5% (jeżeli był wkład był niższy). Systematycznie
uaktualniaj WIBOR3M co trzy miesiące. Dla ustalenia uwagi przyjmij np.
oprocentowanie ze strony KB (kredyt EKSTRALOKUM).
Następnie co miesiąc wyliczaj dwie liczby
A (kredyt w PLN) - prowizja plus zapłacone dotychczas raty łączne plus
pozostały kapitał.
B (kredyt w CHF) - prowizja plus zapłacowne dotychczas raty łączne plus
pozostały kapitał w CHF przemnozony przez aktualny kurs sprzedazy.

Interpretacja tych liczb jest nastepująca:
************
suma tego co wydałem plus co jeszcze wydam, gdybym spłacił kredyt natychmiast.  
***********

TERAZ RADA

**************
Jeżeli liczba B zbliży sie niebezpiecznie do A zmień na PLN. Kwestia co to
znaczy niebezpiecznie, pozostawiam Tobie. Ja bym przyjął kilka procent.
**************

Może to wyglada dośc skomplikowanie ale wierz mi jak sobie przygotujesz
odpowiedni arkusz w Excelu, to co miesiąc bedziesz tracił na wyliczenia, góra
pięc minut.

Pozdrowienia Tensor1

PS1. Zdaje sobie w pełni sprawę z mankamentów tej strategii ale jest ona
najprostsza.

PS2. Nie kieruj sie wysokością aktualnej łącznej raty. MOże byc tak, że rata
dla CHF będzie duzo mniejsza niz rata dla PLN a już dawno B bedzie wieksze niz
A.

tensor1 - 17 Wrz 2003, 09:25

W PEŁNI SIĘ Z TOBĄ ZGADZAM. Trzeba było oczywiście uwzględnic flow-cash.
Przyznaje, że nie zrobiłem tego tylko przez brak czasu a także przez lenistwo.
Ja też jak tylko mi czas pozwoli policzę rzeczywistą roczną stopę procentową,
zakładając że obu przypadkach w roku 2009 spłacamy wszystko. Dokładniej dzisiaj
bierzemy kredyt na 25 lat, spłacamy go przez 6 lat a na koniec tego okresu
spłacamy calość (oczywiście kredyt w CHF po aktualnym wtedy kursie sprzedaży).
Moim zdaniem taka metoda obliczeń jest rozsądna ponieważ po wprowadzeniu EURO
warunki się wyrównają. Następnie będzie można odpowiedzieć na pytanie. Jaka
musi byc minimalna roczna stopa wzrostu kursu sprzedaży CHF aby rzeczywista
roczna stopa procentowa kredytu w CHF była nie mniejsza niz kredytu w PLN.

Pozdrowienia Tensor1

PS. Tak naprawdę to jest mi troche gupio, bo w swoim czasie (patrz archiwum)
bylem dość intensywnym dyskutantem pojęcia rzeczywistej rocznej stopy
procentowej a nastepnie o niej zapominam. Bardzo przepraszam.

Iskierka - 17 Wrz 2003, 12:17

Mój sposób "sprawdzania" jaki kredyt jest  bardziej korzystny jest
następujący.
Założenia:
każdy kredyt z branych przeze mnie pod uwagę charakteryzuje się
następującymi cechami:
    - istnieje pewna minimalna kwota, która musi być płacona co miesiąc
(kredyt jest teoretycznie brany na 25 lat i harmonogram spłat jest
rozpisywany na raty równe)
    - faktycznie wpłacana w każdym miesiącu kwota może być dowolna,
nieniższa niż minimalna, przyjmuję, że jest to kwota stała, taka na jaką nas
stać,
    - wzrost kursu franka uwzględniam w sposób taki jak Tensor, tzn. nie ma
oscylacji, wzrost jest skokowy co roku o określony przyjęty procent (jest on
elementem alnalizy),
    - przyjmuję, że oprocentowanie kredytu w PLN jest stałe, na poziomie
WIBOR+1,5, a oprocentowanie kredytu w CHF to 3%, co faktycznie jest bardzo
konkurencyjne na rynku.
    - kwota odsetek zależy oczywiście, od wysokości niespłaconego kapitału.

Wyjściowe informacje:
kwota kredytu, który chcielibyśmy zaciągnąć: 120000 PLN
kwota, którą jesteśmy w stanie przeznaczać miesięcznie na spłatę kredytu:
1000 PLN

Wyniki:
1) Przy założeniu, że warunki nie zmieniają się do końca spłaty kredytu
kredyt w PLN kończymy spłacać w marcu 2020r. Żeby spłacić kredyt w CHF
wcześniej, roczny wzrost kursu franka musi być mniejszy niż 3,5%
2) Jeżeli interesuje nas wysokość kapitału na koniec 2009r. w przeliczeniu
na PLN (sugestia Tensora) to dopuszczalny roczny wzrost kursu franka dający
równe kwoty, jest nieco niższy i wynosi ok. 3,2%.

Nie wiem na ile sugestia Tensora uwzględniona w punkcie 2 jest słuszna, bo
raczej nie nastąpi przeliczenie franków na złotówki, tylko franków na euro
(zresztą też niekoniecznie, bo kredytu w frankach wcale nie musimy
przewalutowywać). Natomiast nastąpi (przy założeniu, że faktycznie wchodzimy
w strefę euro) przeliczenie złotówek na euro, które wcale nie musi być
korzystne.

Można również uwzględnić inne czynniki:
1a) Jeżeli założymy, że WIBOR będzie się obniżał o ok 0,5 punktu
procentowego rocznie aż do aktualnego poziomu LIBOR dla euro, tzn, do ok.
2,15, a potem pozostanie stały, to kredyt w PLN spłacimy w lipcu 2017 roku,
aby w tym samym czasie spłacić kredyt w CHF, roczny wzrost jego kursu
powinien być na poziomie niespełna 1,7%
2a)przy założeniach jak w punkcie 2) "dopuszczalny" wzrost kursu to ok 2%.

Z tych wyliczeń wynikałoby, że Tensor ma rację propagując kredyty
złotówkowe, ale mogą istnieć pewne warunki, ze względu na które ktoś może
decydować się na kredyt w frankach, np.
1) mamy niską zdolność kredytową, która nie pozwala nam na wzięcie kredytu w
odpowiedniej wysokości w złotówkach,
2) zależy nam na jak najniższych początkowych ratach, na przykład dlatego,
że początkowy okres spłaty, to jednocześnie okres urządzania mieszkania,
albo okres oczekiwania na mieszkanie, w którym musimy coś wynajmować,
3) może się zdarzyć, że KB nie chce nam przyznać kredytu (nie ze względu na
zdolność kredytową, tylko mówiąc, że system ocenił nas jako "klienta o
wysokim ryzyku"), a warunki w innych bankach to niekoniecznie WIBOR+1,5.

Jak widać branie kredytu to nie tylko "czysta matematyka".
Możliwe, że istnieją również inne przyczyny dla których ludzie biorą kredyt
w frankach i nikt nie może im tego zabronić (sama omal nie zdecydowałam się
na taki kredyt).

Serdecznie pozdrawiam

Iwona

PS. do Tensora: Teksty w stylu "****** Zapomnijmy o kredytach w CHF
********" tylko zrażają ludzi. Nikogo nie można uszczęśliwiać na siłę.
Jednocześnie twoje posty coraz bardziej zaczynają przypominać reklamę Kredyt
Banku, który wprawdzie faktycznie ma korzystną ofertę, ale nie zawsze che
udzielić kredytu.

tensor1 - 17 Wrz 2003, 15:30

Iskierko,
Twój post jest jednym z niewielu bardzo merytorycznym ustosunkowaniem się do
mojej analizy. W szczególności poruszyłaś jeden z najważniejszych problemów,
jak zasymulować przejście na EURO. Myślałem o tym długo i wreszcie postanowiłem
to zrobić następująco:

Dla kredytu w PLN policzyłem wielkość

A - łączne zapłacone raty + pozostały kredyt,

zaś dla kredytu w CHF

B - łączne zapłacone raty (w PLN) + pozostały kredyt w CHF * kurs sprzedazy CHF
obowiązujący bezpośrednio przed dniem wprowadzenia EURO.

Przeliczając wszystko na PLN (a nie na EURO) możemy sformułować następujący
problem:

1. Znależć minimalną roczną stopę wzrostu kursu sprzedaży CHF, taką aby B A.

Dokładniej (jak słusznie to zauważyłaś w poprzednim poście) powinien on jednak
mieć następującą postać:

2. Znależć minimalną roczną stopę wzrostu kursu sprzedazy CHF, taką aby
rzeczywista roczna stopa procentowa (RSSP) kredytu w PLN była mniejsza niż RRSP
dla kredytu w CHF.

Jutro (lub pojutrze jeżeli czas mi na to pozwoli) postaram się dokładnie
uzasadnić, tok mojego rozumowania plus podam szereg uwag dotyczących Twojego
postu.

Z wyrazami najwyższego szacunku Tensor1.

McMac - 18 Wrz 2003, 03:05

"teoria teoria a praktyka sobie. wzialem kredyt hipotezny. W PLN placilbym co
_miesiac_ ponad 1000PLN, w CHF place mniej niz 700PLN."

McMac - 18 Wrz 2003, 03:07

Ale podaj jakies parametry! (gdzie, oprocentowanie, okres splaty, raty
stale/malejace).
Tak to mozna powiedziec: "a moj kumpel wzial w Prowidencie w zlotowkach i musi
placic 5000".

Artur - 18 Wrz 2003, 06:06

Witam,

Jest jeszcze jeden czynnik odgrywający rolę w czasie decydowania o walucie
KH.
Chodzi o sytuację małego wkładu własnego (powiedzmy 5%).
Przy takim wkładzie raczej nie ma szans na atrakcyjny kredyt w CHF (np. w
PKO BP ponad 4%, nowego w BPHPBK nie znam). Do tego dochodzi prowizja za
udzielenie kredytu często dwa razy większa dla CHF niż dla PLN.

Pozdrawiam.